Uno de los mayores miedos de los propietarios de inmuebles en arrendamiento, principalmente de viviendas, es que por una u otra razón, sus inquilinos no quieren desocupar la propiedad en caso de una necesidad. Aunque, esto es simplemente un mal sueño, si lo comparamos con la pesadilla de enterarnos que la vivienda fue tomada por okupas. El temor se acrecienta, con la visualización de casos cercanos o propios, donde la propiedad se ve sumida en un conflicto legal y personal.
Y todo este miedo no es infundado, sino que hay cifras que los respaldan. Según el Ministerio de Justicia, para el año 2022 se registraron 17.799 desahucios, de las cuales 13.123 fueron por impago de alquiler y 4.676 por ocupación ilegal. Las estadísticas evidencian una realidad que aflige a numerosos dueños de propiedades, quienes contemplan impotentes cómo sus espacios son usurpados o simplemente no les son devueltos, desatando un sinfín de complicaciones tanto económicas como emocionales.
Desafortunadamente, estas cifras empañan de cierta manera el mercado inmobiliario de nuestro país, y hace que algunos propietarios sean tan cautelosos al momento de rentar su propiedad. Pero para todos ellos, tenemos buenas noticias; existen mecanismos legales que les permitirán recuperar prontamente su propiedad, nos referimos al desahucio por necesidad del arrendador. Este proceso se convierte en un salvavidas legal para los arrendadores, permitiéndoles ejercer sus derechos de una manera más firme y segura.
Sin embargo, para poder acceder a dicho mecanismo, es crucial estar perfectamente informados y, además, contar con la asesoría de unos expertos como JR Abogados, especialistas en desahucios de inquilinos y okupas.
Ante esta situación, quisimos preparar este artículo, para explicar cómo los propietarios pueden, amparados por la legislación española, recuperar su vivienda de forma legítima, los requisitos necesarios para ello, y cómo un apoyo jurídico adecuado puede ser la clave para navegar exitosamente a través del sistema legal en situaciones de desalojos y ocupaciones ilegales.
¿Qué constituye “necesidad” en un desahucio?
Antes de entrar en materia, es fundamental entender este término de manera perfecta. La “necesidad” en un desahucio no se refiere simplemente al deseo del propietario de recuperar su propiedad, sino que se enmarca dentro de una justificación legítima y, en muchos casos, acreditada para solicitar la finalización anticipada del contrato de arrendamiento.
Dicha “necesidad” se configura como un requisito legal y es interpretada bajo ciertas condiciones y circunstancias específicas que la legislación establece para proteger tanto los derechos del arrendador como los del inquilino, buscando un equilibrio que evite abusos por cualquiera de las partes involucradas.
En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), especifica y regula las condiciones bajo las cuales un arrendador puede solicitar la recuperación de un inmueble en base a su “necesidad”. Esta ley, contempla esta “situación” desde una perspectiva legal, y en este sentido, no puede ser arbitraria ni simplemente responder a un cambio de parecer del propietario, sino que debe estar respaldada por argumentos sólidos y, en muchos casos, ser verificable para ser considerada como tal por los órganos jurídicos.
Las características de la “necesidad” en un desahucio por necesidad del arrendador en el marco de la legislación española, en particular según la LAU, son las siguientes:
- Justificación legítima: el propietario debe demostrar y justificar de manera válida la necesidad de recuperar la vivienda.
- Uso propio: la vivienda será para uso propio del arrendador o para un familiar en primer grado de consanguinidad.
- Período mínimo de arrendamiento: la necesidad del arrendador no puede ser invocada antes de que haya transcurrido al menos el primer año de vida del contrato, salvo que se haya pactado lo contrario.
- Notificación correcta: debe comunicarse la necesidad de forma fehaciente al inquilino con la suficiente antelación, típicamente al menos con 30 días de preaviso.
- Inexistencia de renovación: la cláusula de necesidad debe estar expresada desde el inicio en el contrato, impidiendo la renovación automática del mismo.
- Penalización por no uso: en caso de que el propietario no ocupe la vivienda en el plazo de tres meses (o el acordado) desde que el inquilino la deje, este puede demandar por una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que quedaba de contrato.
Todo esto, se entrelaza con la protección legal y las garantías tanto para inquilinos como para propietarios, asegurando que los desahucios por necesidad se realicen bajo criterios de justicia y proporcionalidad, y no como resultado de caprichos o cambios de parecer injustificados. Si bien cada caso es único y puede presentar particularidades, el marco legal establece estas pautas generales que deben ser respetadas y consideradas en cada situación.
Paso a paso: ¿Cómo funciona el proceso de Desahucio por Necesidad?
Ahora bien, teniendo en cuenta lo anterior, y sí todo se cumple, se puede proceder al desahucio por necesidad. Ya entendimos que, es un proceso que se da exclusivamente por necesidad no por un mero capricho del propietario.
Para llevarlo a cabo, se debe desarrollar un proceso legal detallado, en el cual, cada etapa, desde la notificación hasta la ejecución del desahucio, es delicado. El trámite, que a primera vista podría parecer meramente burocrático, está, en realidad, imbuido de una complejidad legal que busca equilibrar los derechos de arrendatarios y arrendadores. En esta dinámica, conocer cada escalón del procedimiento no es solo un recurso para el propietario, sino también una vía para entender cómo la normativa salvaguarda los intereses de ambas partes.
Si bien cada caso es completamente distinto, os proponemos un proceso de desahucio por necesidad básico, para ayudarles a entender:
- Comunicación feaciente: el arrendador debe informar al inquilino su intención de no renovar el contrato debido a su necesidad de la vivienda, realizando esta notificación de forma clara y legalmente válida, preferiblemente mediante burofax.
- Espera de finalización de contrato: una vez notificado, es fundamental esperar a que el período de contrato acordado inicialmente llegue a su fin.
- Verificación de uso: el arrendador debe efectivamente desocupar la vivienda en el plazo de tres meses desde la terminación del contrato de arrendamiento, para evitar penalizaciones.
- Iniciación del procedimiento judicial: en caso de que el inquilino se niegue a desalojar la vivienda tras la comunicación y finalización del contrato, se inicia el proceso judicial, presentando la demanda correspondiente ante los juzgados.
- Juicio verbal: la legislación española prevé que los casos de desahucio se gestionen mediante juicio verbal, un proceso más ágil y menos formal que otros tipos de procesos judiciales.
- Lanzamiento: si el juez falla a favor del arrendador, se establecerá una fecha de desahucio, en la que, con el apoyo de las autoridades, se procederá a desalojar la vivienda.
- Control de uso de la vivienda: posteriormente, el ex-arrendatario puede estar atento al uso que el propietario hace de la vivienda, y si este no la ocupa en el plazo establecido, puede demandarlo por daños y perjuicios.
- Seguimiento Post-desahucio: es recomendable que el arrendador conserve todas las pruebas de ocupación y uso de la vivienda, ya que, durante seis meses tras el desalojo, el antiguo inquilino puede impugnar la ocupación si cree que la necesidad no fue real.
JR Abogados: Tu aliado legal en desahucios y recuperación de viviendas
Ya que hemos andado por el sinuoso camino del desahucio o enfrentarse a una ocupación ilegal, surgen nombres de organizaciones que se erigen como faros de guía en este proceloso trayecto, siendo JR Abogados uno de esos referentes en el ámbito legal inmobiliario.
Con una trayectoria que se yergue en el horizonte legal español, este bufete se ha consolidado por su arduo trabajo y meticulosidad al encarar cada caso de desahucios y recuperación de viviendas, ofreciendo a los propietarios un brazo fuerte en el cual apoyarse en tiempos donde la seguridad de su patrimonio se ve amenazada.
Este despacho no solo simboliza la experiencia y el conocimiento profundo del derecho inmobiliario, sino también una defensa férrea, que con diligencia y ética profesional, persigue la resolución más justa y eficiente para sus clientes. Su práctica no se limita a ser un simple representante legal, sino que se convierte en un aliado estratégico, entendiendo las peculiaridades de cada situación y elaborando estrategias legalmente robustas que culminan en soluciones tangibles para propietarios angustiados.
Servicios que JR Abogados ofrece:
- Gestión de desahucios: Representación y asesoría en todo el proceso de desahucio, ya sea por falta de pago o por necesidad del arrendador.
- Recuperación de viviendas Ocupadas: Actuación legal frente a la ocupación ilegal de propiedades.
- Asesoramiento Pre-Contratación: Consejo legal al momento de formular contratos de arrendamiento, para prevenir futuras complicaciones.
- Mediación: Búsqueda de soluciones pacíficas y acuerdos entre las partes involucradas antes de entrar en procesos judiciales.
- Seguimiento Post-desahucio: Apoyo y asesoría tras la ejecución de un desahucio para asegurar la conformidad con todas las obligaciones legales subsiguientes.
- Demandas por daños y perjuicios: Presentación y seguimiento de demandas derivadas de ocupaciones y/o desahucios.
Cerrar el capítulo de un desahucio o una ocupación puede ser un proceso tortuoso y emocionalmente desgastante. Sin embargo, contar con un aliado como JR Abogados en esta andadura, es sinónimo de seguridad y tranquilidad. Las etapas de este procedimiento implican no solo un conocimiento preciso de la legislación vigente sino también una habilidad para maniobrar en un ambiente que se debate constantemente entre los derechos del propietario y los del inquilino. Por ende, confiar en expertos no es solo recomendable sino vital para asegurar todo pueda resolverse de manera justa y efectiva, minimizando el desgaste para el propietario y todas las partes involucradas.
