Lo que aclara la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo (y por qué importa más de lo que parece)
El punto de partida legal: lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos
Para entender el verdadero alcance de estas sentencias, conviene partir del marco legal que las sostiene. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es clara: los gastos generales del inmueble corresponden al arrendador, salvo pacto expreso en contrario.
Esta regla abarca impuestos, tasas y cargas que gravan la propiedad, como el IBI o la tasa de basuras. Sin embargo, la ley abre la puerta a que determinados gastos puedan repercutirse al inquilino, siempre que se cumplan dos requisitos esenciales:
- Que exista pacto expreso y por escrito, y
- Que el gasto sea determinado o fácilmente determinable.
El conflicto surge cuando los contratos recurren a fórmulas tan imprecisas como “el arrendatario asumirá los gastos del inmueble”. Durante años, muchos propietarios interpretaron que esa cláusula bastaba. La jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo ha desmontado esa práctica: sin un pacto claro, inequívoco y comprensible, la repercusión no es válida.
El IBI: titularidad del inmueble y responsabilidad jurídica
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) grava la titularidad del bien, no su uso. A efectos tributarios, el sujeto pasivo del impuesto es el propietario, no el ocupante del inmueble.
El Tribunal Supremo ha reiterado un criterio claro:
- Si el contrato no establece expresamente que el IBI se repercute al inquilino, debe pagarlo el arrendador.
- No bastan menciones genéricas ni referencias a prácticas habituales. El pacto debe ser claro, inequívoco y comprensible para el arrendatario.
Este criterio fue reafirmado por la Sentencia del Tribunal Supremo n.º 1637/2025, de 17 de noviembre, que precisó que el IBI puede repercutirse al inquilino solo cuando exista pacto expreso y el tributo esté individualizado para la vivienda arrendada, sin que sea necesario fijar su importe anual en el contrato.
En consecuencia, ante un contrato que no menciona el IBI, no cabe exigir su pago al inquilino, aunque lo haya abonado en el pasado sin objeciones. El Alto Tribunal refuerza aquí un principio básico del Derecho contractual: lo que no se pacta de forma expresa no puede imponerse, por más que haya sido práctica común durante años.
La tasa de basuras: un foco habitual de conflicto
La tasa de recogida de basuras presenta una casuística más compleja que el IBI, ya que su configuración depende de cada municipio. En algunos casos se vincula a la titularidad del inmueble; en otros, al uso efectivo de la vivienda. Desde 2025, además, su aplicación es obligatoria en todos los municipios españoles como consecuencia de la transposición de la directiva europea sobre gestión de residuos (El País, 2025).
Aun así, el criterio del Tribunal Supremo sigue una línea coherente con el IBI:
- Si la tasa grava la titularidad del inmueble, corresponde al propietario
- Solo puede repercutirse al inquilino si el contrato lo prevé de forma expresa
- La mera ocupación de la vivienda no convierte automáticamente al arrendatario en obligado al pago.
Este punto resulta especialmente relevante en viviendas de uso habitual, donde la mayoría de ayuntamientos giran el recibo directamente al propietario. Sin un pacto contractual claro, la repercusión al inquilino carece de base legal y puede ser objeto de reclamación.
¿Y si el inquilino ha pagado durante años?
Una de las dudas más frecuentes en la práctica es si el inquilino puede reclamar las cantidades abonadas durante años en concepto de IBI o tasa de basuras.
La respuesta (como casi siempre en Derecho) depende del caso concreto. La jurisprudencia distingue entre varios escenarios:
- Pagos voluntarios sin oposición expresa
- Existencia o no de una cláusula contractual válida
- Plazos de prescripción aplicables a la acción de reclamación.
En determinados supuestos, el Tribunal Supremo ha admitido la devolución de cantidades indebidamente pagadas cuando no existía un pacto expreso y válido que justificara la repercusión. Así lo reconoce la STS n.º 1637/2025, que insiste en que “el mero pago reiterado no convalida una cláusula inexistente ni suple el requisito del pacto expreso” (Iberley, 2025).
Cada caso requiere un análisis jurídico individualizado, especialmente cuando el arrendatario busca recuperar importes abonados de buena fe durante años. En materia contractual, la costumbre puede explicar un error, pero nunca justificar una obligación que la ley no reconoce.
Consecuencias prácticas para propietarios e inquilinos
Las resoluciones del Tribunal Supremo no son meros matices técnicos: tienen un impacto real y directo sobre la gestión de los arrendamientos urbanos.
- Para los propietarios, suponen una llamada de atención. Es imprescindible revisar los contratos antiguos y actuales, porque una cláusula mal redactada puede obligarles a asumir gastos que creían repercutidos, reduciendo la rentabilidad del alquiler y abriendo la puerta a reclamaciones retroactivas.
- Para los inquilinos, refuerzan su posición frente a cobros indebidos y aportan seguridad jurídica en cuestiones que antes se resolvían por costumbre o desconocimiento. Ahora cuentan con doctrina clara que respalda su derecho a pagar solo lo que esté expresamente pactado.
- Y para el mercado del alquiler, estas sentencias consolidan un principio básico: la importancia de contratos bien redactados y ajustados a la jurisprudencia vigente.
De hecho, en la práctica, los despachos especializados están registrando un aumento notable de consultas y reclamaciones, sobre todo en contratos firmados hace años, cuando la redacción “tipo” parecía suficiente.
La importancia de revisar y redactar bien el contrato
La conclusión es clara: la ambigüedad contractual ya no protege a nadie. En materia de gastos, la improvisación se paga cara. Cada obligación debe quedar definida, pactada y documentada.
Un contrato de arrendamiento bien planteado debe:
- Detallar de forma expresa qué gastos se repercuten y bajo qué condiciones
- Identificar con precisión los conceptos asumidos por cada parte, sin espacio para interpretaciones
- Evitar cláusulas genéricas heredadas de modelos desactualizados o descargados de internet
- Ajustarse a la jurisprudencia vigente, especialmente a los criterios del Tribunal Supremo, no a la costumbre o a “cómo se ha hecho siempre”.
Un contrato claro no solo previene conflictos: es la primera línea de defensa jurídica tanto para el arrendador como para el arrendatario.
Cuando el contrato importa más que la costumbre
La jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo sobre el IBI y la tasa de basuras lanza un mensaje inequívoco: la costumbre no sustituye al contrato. En un escenario cada vez más litigioso, la claridad ya no es una opción; es una obligación jurídica.
Para los propietarios, supone una advertencia clara: revisar los contratos no es un formalismo, sino la forma más eficaz de evitar conflictos y pérdidas económicas. Los inquilinos por su parte, representa una garantía real frente a cobros indebidos y la confirmación de que la ley está de su parte cuando el contrato guarda silencio.
Estas resoluciones devuelven al mercado algo que había perdido entre cláusulas copiadas y prácticas heredadas: seguridad jurídica y equilibrio entre las partes. Porque, en materia de alquiler, lo que se firma (y solo lo que se firma) es lo que verdaderamente obliga.
Referencias consultadas:
- El País. (2025, 14 de octubre). ¿Tengo que pagar la tasa de basuras si estoy alquilado o es obligación del propietario? https://elpais.com/economia/2025-10-14/tengo-que-pagar-la-tasa-de-basuras-si-estoy-alquilado-o-es-obligacion-del-propietario-cuanta-es-la-cantidad-y-cuando-se-envia.html
- Iberley. (2025, 17 de noviembre). El pago de los arrendatarios del IBI y tasa de basuras no exige la determinación anual del importe en el contrato. https://www.iberley.es/noticias/ts-pago-los-arrendatarios-ibi-tasa-basuras-no-exige-determinacion-anual-importe-contrato-35741
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Boletín Oficial del Estado, nº 282, de 25 de noviembre de 1994.
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003 - Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) n.º 1637/2025, de 17 de noviembre. Centro de Documentación Judicial (CENDOJ).
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